１Rマンション投資について 節税編②

経費について

基本的に、
①不動産投資での収入以上に経費を計上することで、赤字を作る
②サラリーと合算（損益通算）

③税金の還付、減税

という流れです。

経費といっても実際に使ってしまっては、本末転倒です。

100万円節税するのに、200万円使ってしまったら馬鹿です🐴

不動産を所有していなくても利用していた、200万円が経費になり、100万円戻ってくる。

こういう形なら意味がありますね。

〈ワンルームマンション投資 経費項目〉

〇購入時諸経費

・ローン事務手数料 

 ・火災保険

 ・印紙代な

 ・修繕積立基金 

 ・固都税清算金など

〇管理費（建物、賃貸）、修繕積立金
〇支払い振込手数料
〇不動産取得税（購入後1度）、固定資産税、都市計画税
〇減価償却費
〇支払い利息（土地を除く）
〇その他雑費、修繕
〇車の減価償却や、自宅賃料を出す人もいますね、、（認められるか不明）
→２ドアの車じゃ否認なんて話も聞いたことありますね。

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〈気を付けたいpoint〉
①「雑費」　認められているわけではなく、正解が無い。
→中には領収書などのエビデンスなく計上している人も？
※１ 提案を受けた際に、節税押しされましたら、経費項目に根拠があるか注意してください。
※２ 領収書があっても必ず認められる項目ではありません。

②「減価償却」「償却期間」「建物比率」
減価償却は実際にキャッシュアウトしないため、大きなポイントになります。
ただ、大きく減価償却を取ると、物件売却時に大きな税金を支払うことになるかもしれません。（節税した金額以上に、譲渡税が発生してはこれもまた馬鹿です。）

中古物件のうち、償却期間が短い項目があると短いタームでは大きな節税効果を生みます。
長く続きませんので注意です。

建物比率が低い好立地の物件はそもそも、減価償却の割合が低く、雑費を含まないと節税にならないことも。

③償却期間は節税トータルに差を生みません。
15年で１０００万円の減価償却費用を計上できる物件も、３年で１０００万円の減価償却費用を計上できる物件も、節税額という見方では効果は変わりません。

結局、作った赤字に自分の税率をかけた分が、節税になるので期間は関係ありません。
収入が低く３年で大きな赤字を出しても、赤字を控除しきれない場合は長く節税を取ったほうがよくなります。
年収が高い場合は、キャッシュの現在価値が一番高くなりますので、早めに節税を取るべきです。（定年が近い方も同様に早めに経費計上できたほうが得ですね）

④譲渡税について
物件を手放すことを考慮して節税を検討する必要があります。
短期譲渡：４０％くらい
長期譲渡：２０％くらい

この税金の計算方法は、売却までに減価償却した分を購入価格から差し引き計算しますので、年収５００万円くらいのかたが、減価償却たくさん取って節税とりまくり物件売却した場合、結果的に節税に一切ならず納税が増えることもあります。

年収が高い方は、譲渡税率より自分の税率が高いので、ガンガン減価償却で節税すべきです。

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〈マル秘 テクニック〉
★資産管理会社スキーム
★建物比率 爆上げスキーム
★金利経費考慮 ファイナンス込み節税スキーム
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