1Rマンション投資について ③基礎編

 シンプルに　どうすると儲かるのか。

①月々の収入による儲け
②節税による儲け
③売却益による儲け

１運用期間中の収支を少しずつプラスを積み上げるorできる限りマイナスを少なくしつつ
２節税により、本来得られなかった現金を得て、
３なるべく価格が落ちない物件で、売却して利益を確定
（価値が逓減する物件の場合はきついです。）
★ワンルームは選び方間違えなければ、価値がキープされます！

■考え方

価値が一切減らない物件の場合、実質利回り分が、利益になります。

金利1.65％、実質利回り3.65％の場合、価値が一切変わらない場合、

毎年2％儲けが出るわけになります。（イールドギャップ）

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①月々の収支

ほぼすべてのワンルーム業者は基本的に以下の条件です。

・頭金→10万円のみ（手付金）

・ローン年数→35年420回～45年ローン(540回)

→最近、投資以外の住宅ローンは50年ローンとかもあるみたいですね。

★この条件の場合は、月々の収支で基本マイナスが多いです。

★固定資産税も含めるとさらにマイナスです。

★設備修繕などのリスクを含めるとさらにマイナスです。

②節税

本来、経費を出せないサラリーマンからすると、経費を出すことにより、税金の還付や減税を受ける場合は儲けとして考えられます。

減価償却によって、節税を受ける場合は、売却時に結局清算することになるので、必ずしも節税になっているわけではないです。

税の繰り延べになってるかも。

でも、年収低い人からすると、税率によってはむしろ逆に税金が高くなることもあるので注意が必要です。

③売却

物件選びを間違わなければ、売却時の価格は購入時と変わらない、中には高くなることもあります。

ワンルームマンション経営においては、購入時からある程度この辺が見通せる形になります。

物件選び、はたまた営業マン選びは非常に大事です。

（頭の悪い営業マンが多いです。本当にこの業界は。）