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【無料ツール】ワンルームマンション投資は本当に節税になる？売却リスクまで一瞬で計算するシミュレーター

Background

ワンルームマンション投資は
本当に節税になるのか？

答え：物件によるが、基本はしづらい

warning

営業マンの「節税になりますよ」を鵜呑みにしていませんか？

目先の還付金だけを見て、将来の「増税リスク」を見落とすと、トータルで大損する可能性があります。
このページでは、その仕組みと罠をシミュレーションで可視化します。

1

節税の仕組み（損益通算）

不動産投資で発生した「赤字」を、給与所得（サラリーマンの年収）から差し引くことで、課税される所得を減らすことができます。これを損益通算と呼びます。

arrow_forward まずは「目先の節税額」をシミュレーション

1000 万円
150 万円

※減価償却費や経費を含めた会計上の赤字

推定税率 (所得税+住民税)
33% 程度
年間節税効果 45.6万円 お得！

warning 節税のつもりが、実は「税金の先送り」？

減価償却費で節税した分は、物件を売却するときに「譲渡所得税」として跳ね返ってきます。

売却益 = 売却価格 - (購入価格 - 減価償却費)

Salesman

「将来売ればいいですよ」と言う営業マンは、
この税金の話をしてくれましたか？

analytics

出口戦略・残債シミュレーション

当初物件価格 万円
180万円
5年
90%

ローン条件 (残債計算用)

※フルローン想定

売却時の手残り計算

① 売却手取り 0 万円
売却価格0万
ローン残債-0万
譲渡税-0万
② 累計節税額 +0万円
投資成果 (①+②) 0 万円

※インカム(家賃)収支を含まない純粋な資産変動と税メリットの合計

許容できる赤字額（損益分岐点）

月々のマイナスがこれ以下なら勝ち
-- 万円
(年額 --万円 の持ち出しまでOK)
判定ロジック:
残債の減りや節税効果によって、--万円 の資産が作れています。
この分までは、月々の収支（家賃 - 返済 - 管理費 - 税金）がマイナスでも、最終的にトータルプラスで逃げ切れます。
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